Придбання квартири на етапі будівництва у забудовника: "підводні камені" укладання попереднього договору

Нещодавно до мене звернувся клієнт із проблемою зміни забудовником в односторонньому порядку ціни квартири у попередньому договорі купівлі-продажу квартири (будинок на етапі будівництва). Кошти клієнтом за квартиру були внесені під час укладання попереднього договору купівлі-продажу квартири в повному обсязі. 

І перш ніж я перейду до помилки укладення саме ПОПЕРЕДНЬОГО договору купівлі-продажу квартири, яка ще не існує, хочу звернути Вашу увагу, що згідно до чинного законодавства України, фінансування об’єктів будівництва можливо через:

- фонди проведення операцій із нерухомістю;

- фонди фінансування будівництва;

- інститути спільного інвестування;

- емісію облігацій забудовника. 

✅Укладання попередніх договорів на етапі будівництва квартир може мати ризики та наслідки для покупців інвестиційного житла. Хоча такий підхід може здатися вигідним для обох сторін, наприклад, знижка, можливість обрати кращу квартиру чи забезпечення певних переваг, варто усвідомити можливі негативні аспекти:

1️⃣По-суті, за своєю правовою природою договір к-п нерухомості, яке ще не збудовано, не може бути застосовано до договірних відносин між забудовником (продавцем) та покупцем (майбутнім власником). Якщо вже і укладаєте попередній договір к-п житла (це більше договір про наміри придбання житла), то обов’язково необхідне його нотаріальне посвідчення, оскільки основний договір к-п нерухомості нотаріально посвідчується. В іншому випадку ваш правочин (укладений договір) є нікчемним. 

2️⃣Неясність термінів та виконання. Попередні договори можуть бути менш деталізованими, аніж остаточні договори купівлі-продажу. Це може призвести до незрозумілості щодо термінів завершення будівництва та якості виконання робіт.

3️⃣Зміни у проекті. Будівельні проекти можуть зазнавати змін через технічні, фінансові або правові обставини. Попередні договори можуть не враховувати можливі зміни, що створює невизначеність для покупців.
4️⃣Фінансові ризики. Покладання фінансових зобов'язань на етапі попереднього договору може бути ризикованим, оскільки вартість квартири може змінитися до моменту підписання остаточного договору.
5️⃣Недотримання термінів. Відсутність чітких обов'язків щодо виконання термінів може призвести до затримок у здачі об'єкта в експлуатацію.
6️⃣Відсутність захисту прав покупців. Попередні договори можуть не містити повних гарантій щодо прав та обов'язків покупців, що може порушити їхні права та інтереси у майбутньому.

?Підказки для майбутніх покупців-інвесторів:

✔️Детальний аналіз: Ретельно вивчайте кожен пункт будь-якого договору та уточнюйте будь-які невизначеності.
✔️Залучення юриста, спеціалізованого у нерухомості, допоможе вам зрозуміти всі правові аспекти договору.
✔️Відгуки та репутація забудовника. Досліджуйте досвід попередніх покупців цього забудовника та оцінюйте його репутацію на ринку.