Емфітевзис - альтернатива договору оренди землі

Надання речового права є головною відмінністю емфітевзису від звичайного договору оренди землі. Це джерело численних переваг як для користувача, так і для власника земельної ділянки.

На підставі договору емфітевзису користувач може більш ефективно розпоряджатися земельною ділянкою. Речові права на цю землю можна передавати у спадок, продавати та дарувати.

Для порівняння візьмемо випадок, коли виникає потреба передати право користування коли укладено договір оренди. В такому разі, треба додатково укладати договір суборенди. При цьому, може виявитися, що договір оренди не передбачає дозвіл на укладання договору про суборенду.Відповідно, треба буде переоформляти початковий договір оренди, або таку земельну ділянку взагалі неможливо суборендувати.

Договір емфітевзису за своєю суттю надає користувачу право передавати у спадок, продавати та дарувати речові права на користування земельною ділянкою.

Очевидно, що емфітевзис - більш гнучкий та зручний інструмент для ведення аграрного бізнесу. Речове право само по собі є вигідним активом. Під нього можна взяти кредит, його можна здати в оренду, успадкувати або продати.

Договір емфітевзису є рентабельним та прибутковим і для власника земельної ділянки. Для землевласника переваги передачі речових прав на ділянку полягають, насамперед, у можливості визначення строку дії договору.

Пропоную Вам знову порівняти емфітевзис та звичайний договір про оренду. Звернімося до Закону України «Про оренду землі», згідно з яким строк дії договору має мінімальний строк аж у 7 років. Завдяки таким обмеженням велика кількість потенційних орендодавців побоюється укладати договір. Адже за 7 років відносини з орендодавцем можуть суттєво змінитися, і не завжди у кращий бік.

Договір емфітевзису дозволяє сторонам самостійно визначати строк дії договору. Зазвичай, це 1, 2 чи 5 років.

Єдиним обмеження накладає стаття 408 ЦКУ. Відповідно до неї, максимальним строком дії договору передачі речових прав на сільськогосподарську ділянку може бути термін до 50 років.

Однак, можна скласти договір таким чином, щоб землекористувач отримав пріоритетне право поновлення емфітевзису по закінченню строку дії договору.

В такому разі користувач повинен не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії емфітевзису повідомити землевласника про свій намір продовжити термін дії договору.

Емфітевзис. Оплата за договором.

Сторони можуть укласти оплатний чи безоплатний договір емфітевзису.

Безоплатна передача земельної ділянки в емфітевзис укладається у тому випадку, якщо інтересом землевласника є забезпечення використання земельної ділянки за цільовим призначенням. Таким чином землевласник отримує поліпшенні родючих властивостей ділянки за рахунок внесення добрив, зрошення та запобігання забур’яненню.

При укладанні оплатного договору емфітевзису, сторони можуть абсолютно вільно визначати розмір виплат. На відміну від звичайного орендного договору, згідно з яким виплата за користування земельного ділянкою не може бути меншою 3% від вартості цього участка, договір емфітевзису може передбачати невеликі, символічні виплати.

Землевласникам варто звернути увагу на той факт, що податки на земельний участок сплачує власник, а не користувач.

В договорі можливо та важливо прописати умови, за яких власник не буде зобов’язаний сплачувати податок на землю.

Договір емфітевзису укладається у письмовій формі і має бути зареєстрований у Державному реєстрі речових прав.

Законодавство України не вимагає обов’язкового посвідчення договору нотаріусом, але, на практиці, часто зустрічається.

Якщо вас цікавить можливість більш вільно та ефективно розпоряджатися орендованою земельною ділянкою, або ви є землевласником, - звертайтеся за консультацією до компанії «Адвокат Народу».