Оподаткування відчуження квартири за договором купівлі-продажу або дарування між чоловіком та дружиною

1.       Щодо оподаткування купівлі-продажу квартири, яка перебуває у власності більше 3 років

Відповідно до п. 172.1 ст. 172 Податкового кодексу України не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну):

§  житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об'єкт незавершеного будівництва таких об'єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);

§  земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені статтею 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення;

§  земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, що перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.

Отже, не обкладається податком на доходи фізичних осіб (далі за текстом – ПДФО) дохід від продажу об’єкта нерухомості, якщо така операція одночасно відповідає 3 ознакам:

§  об’єкт нерухомості є, зокрема, квартирою;

§  здійснення продажу об’єкта нерухомості вперше протягом звітного податкового року;

§  знаходження квартири, яка продається, у власності понад 3 роки (квартира має бути набута не в спадщину).

Відтак, якщо квартира перебуває у власності особи понад 3 роки та нерухомість продається вперше протягом звітного податкового року, то такий продаж не обкладається ПДФО.

Проте, якщо якась із умов не виконується, що продавцю доведеться заплатити ПДФО та військовий збір. Ставки податку будуть різнитися в залежності від статусу резидента чи нерезидента власника квартири.

Відповідно до п. 172.2 ст. 172 Податкового кодексу України дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об'єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у пункті 172.1 цієї статті, або від продажу об'єкта нерухомості, не зазначеного у пункті 172.1 цієї статті, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 цього Кодексу.

Відповідно до п. 167.2 ст. 167 Податкового кодексу України ставка податку становить 5 відсотків бази оподаткування у випадках, прямо визначених цим розділом.

Відтак, 5% ПДФО доведеться заплатити резиденту України, якщо об’єкти нерухомості продаються більше одного разу в межах податкового року або така квартира перебуває у власності менше 3 років.

Відповідно до п. 172.9 ст. 172 Податкового кодексу України дохід від операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості, що здійснюються фізичними особами - нерезидентами, оподатковується згідно із цією статтею в порядку, встановленому для резидентів, за ставкою, визначеною пунктом 167.1 статті 167 цього Кодексу.

Відповідно до п. 167.1 ст. 167 Податкового кодексу України ставка податку становить 18 відсотків бази оподаткування щодо доходів, нарахованих (виплачених, наданих) (крім випадків, визначених у пунктах 167.2 - 167.5 цієї статті) у тому числі, але не виключно у формі: заробітної плати, інших заохочувальних та компенсаційних виплат або інших виплат і винагород, які нараховуються (виплачуються, надаються) платнику у зв'язку з трудовими відносинами та за цивільно-правовими договорами.

Отже, у разі продажу квартири нерезидентом ПДФО складає 18%.

Щодо військового збору з таких операцій то варто зазначити таке.

Відповідно до п. 16-1 підрозділу 10 розділу ХХ Податкового кодексу України тимчасово, до набрання чинності рішенням Верховної Ради України про завершення реформи Збройних Сил України, встановлюється військовий збір.

Платниками збору є особи, визначені пунктом 162.1 статті 162 цього Кодексу.

Об'єктом оподаткування збором є доходи, визначені статтею 163 цього Кодексу.

Ставка збору становить 1,5 відсотка від об'єкта оподаткування, визначеного підпунктом 1.2 цього пункту.

Звільняються від оподаткування збором доходи, які згідно з розділом IV цього Кодексу та підрозділом 1 цього розділу не включаються до загального оподатковуваного доходу фізичних осіб (не підлягають оподаткуванню, оподатковуються за нульовою ставкою), крім доходів, зазначених у пунктах 3 і 4 пункту 170.131 статті 170 цього Кодексу та пункті 14 підрозділу 1 цього розділу.

Відтак, якщо квартира у власності особи понад 3 роки та здійснюється перший продаж об’єкта нерухомості у звітному році, то військовий збір не сплачується. Якщо ці умови не дотримано, то при продажу квартири резидентом чи нерезидентом буде сплачено 1,5 % військового збору.

2.       Щодо оподаткування операцій дарування квартири

Відповідно до пп. 164.2.10 п. 164.2 ст. 164 Податкового кодексу України до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включається, зокрема, дохід у вигляді вартості успадкованого чи отриманого у дарунок майна у межах, що оподатковується згідно з цим розділом.

Відповідно до п. 174.6 ст. 174 Податкового кодексу України об'єкти дарування, зазначені в пункті 174.1 цієї статті, подаровані платнику податку іншою фізичною особою, оподатковуються згідно з правилами, встановленими цим розділом для оподаткування спадщини.

За приписами пп. «а» пп. 174.2.1 п. 174.2 ст. 174 Податкового кодексу України об'єкти спадщини оподатковуються за нульовою ставкою, а саме об'єкти спадщини, що успадковується членами сім'ї спадкодавця першого та другого ступенів споріднення.

Відповідно до пп. 14.1.263 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу України членами сім'ї фізичної особи першого ступеня споріднення для цілей розділу IV цього Кодексу вважаються її батьки, її чоловік або дружина, діти такої фізичної особи, у тому числі усиновлені.

Відтак, якщо родич першого або другого ступеня споріднення (це може бути батько, мати, чоловік, дружина, брат, сестра) подарував нерухоме майно, податок при цьому дорівнює 0%. Військовий збір також не сплачується.