Договори найму (оренди) нерухомості

Відповідно до ст.. 181 Цивільного кодексу України до нерухомих речей (нерухомість) відносять земельні ділянки, а також об'єкти, що розташовані на ній та переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.  

 Глава 58 вище зазначеного нормативно-правового акту в питанні договорів оренди стосовно нерухомого майна окремо розглядає найм земельної ділянки, найм будівлі або іншої капітальної споруди, найм житла. Вказані договори мають між собою як спільні риси, так і відмінності, які дозволяють їх об’єднати в окремі групи.

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.   

За договором найму житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату. 

За договором найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) власник майна (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) об’єкт нежитлової нерухомості для користування та володіння на певний строк за визначену плату. Одночасно з правом такого найму також надається і право користування земельною ділянкою, на якій розташований об’єкт оренди, та яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму.

Спільною рисою для всіх договорів оренди щодо нерухомості є те, що всі вони укладаються тільки у письмовій формі. В даному випадку письмовим вважається договір, який підписано сторонами, в тому числі за допомогою інформаційно-комунікаційних систем або електронного підпису.     

Також норми цивільного законодавства передбачають випадки, коли сторони зобов’язані посвідчити договір нотаріально. У випадку укладання договору оренди будівлі або іншої споруди строк дії якого становить три або більше років сторони повинні посвідчити договір нотаріально. Стосовно найму житла, то вимога про нотаріальне посвідчення є обов’язковою при укладанні договору оренди з викупом. В контексті договору землі, то законодавство надає сторонам право самим обрати форму договору та за бажанням однієї із сторін такий договір підлягає нотаріальному посвідченню. При цьому відповідно до ст.. 14 Закону України «Про оренду землі» власник земельної ділянки може встановити вимогу нотаріального посвідчення договору оренди землі та скасувати таку вимогу. Встановлення або скасування такої вимоги вважається одностороннім правочином, який підлягає нотаріальному посвідченню. Вказана вимога також відноситься до обтяження речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації у визначеному порядку.   

Схожа ситуація і з необхідністю державної реєстрації договорів. У випадку укладання договору оренди будівлі або іншої капітальної споруди обов’язковій державній реєстрації підлягає договір, який укладено більше як на три роки.

Вимога щодо обов’язкової державної реєстрації у випадку найму житла є аналогічною до моментів, коли такий договір необхідно нотаріально посвідчувати.   

На відміну від вище зазначених договорів нерухомості, договори оренди щодо земельних ділянок підлягають обов’язковій державній реєстрації, що здійснюється державними реєстраторами, з внесенням відповідних даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Виключення з цього правила становить воєнний час, коли державна реєстрація проводиться місцевими військовими адміністраціями шляхом внесення відповідної інформації до Книги реєстрації землеволодінь і землекористувань. Зазначені книги оформлюються як в паперовому, так і в електронному вигляді і після припинення війни передаються до Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру.    

Істотними умовами договору оренди будь-якого нерухомого майна є предмет оренди, строк дії договору та орендна плата. Закон України «Про оренду землі» також до істотних умов договору додає дату укладання. Варто зазначити, що законодавець у випадку укладання договору оренди будівлі або іншої капітальної споруди та житла залишає сторонам договору повну свободу у виборі змісту правочину, обмежуючи їх тільки певними нормами цивільного законодавства. В той час як у випадку укладання договору оренди землі учасники правовідносин зобов’язані використовувати типову форму договору, яка затверджена Постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 року за № 220. Даний факт вказує на особливе значення землі для суспільних відносин в Україні. Враховуючи величезну важливість правовідносин у сфері оренди землі законодавець максимально детально регулює вказані відносини за допомогою спеціального закону, а саме Закону України «Про оренду землі». Такої ситуації ми не спостерігаємо стосовно визначення порядку оренди житла або комерційної нерухомості. 

Відповідно до ст.. 812 Цивільного кодексу України предметом договору найму житла виступають помешкання, до яких відносять квартири чи її окремі частини, житлові будинки або їх частини.

При цьому під таким помешканням розуміється нерухомість, яка придатна для постійного проживання.

Податковий кодекс України в житловому фонді виділяє наступні типи:

а) житловий будинок. Житлові будинки поділяються на житлові будинки садибного типу та житлові будинки квартирного типу різної поверховості;

б) прибудова до житлового будинку;

в) квартира;

г) котедж;

ґ) кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах.   

Наймач житла у багатоквартирному будинку має право користування майном, що обслуговує будинок. 

Відповідно до ст.. 3 Закону України «Про оренду землі» об’єктами оренди можуть бути земельні ділянки, які знаходяться у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності. При цьому у відповідному договорі оренди в обов’язковому порядку зазначається інформація щодо кадастрового номеру, місця розташування та розміру земельної ділянки. 

Як правило, передача об’єкту оренди у всіх договорах щодо нерухомості оформлюється відповідним актом прийму-передачі, в якому зазначається дата передачі, стан предмету оренди та його основні характеристики. Повернення предмета договору здійснюється таким самим чином. Хоча така вимога щодо оформлення окремого документу є обов’язковою тільки при оренді будівлі або іншої капітальної споруди, на практиці такий акт оформлюється у випадку укладання й інших договорів оренди щодо нерухомості. 

У всіх зазначених договорах сторонами можуть бути як фізичні, так  юридичні особи, а у випадку оренди землі – також районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України; сільські, селищні, міські, районні та обласні ради, Верховна Рада Автономної Республіки Крим; міжнародні об’єднання та організації, а також іноземні держави. 

Стосовно оренди житла законодавець передбачає, що якщо сторони не визначили строк дії договору, то він вважається укладений на п’ятирічний строк. В свою чергу відносно договору оренди землі норми чинного законодавства встановлюють максимальний строк п’ятдесят років. Одночасно з цим відносно оренди будівлі або іншої капітальної споруди норми закону не містять жодних обмежень.