Звернення стягнення на предмет іпотеки, власником є добросовісний набувач (продано іпотекодавцем)

Клієнт весною 2016 року придбав земельну ділянку з недобудованим будинком. Під час купівлі-продажу в Державному реєстрі речових прав жодних обмежень, іпотек чи арештів на нерухомому майні не було.

В грудні 2017 року в одному з державних банків Клієнт отримує кредит під іпотеку цього майна, справно його сплачує, добудовує за ці кредитні кошти будинок. 

У вересні 2019 року Клієнт отримує вимогу від Фінансової компанії, котра придбала  прострочені кредити  одного з Банків-банкрутів.

Фінансова компанія вимагала від Клієнта погашення кредиту третьої особи, оскільки вказане майно в 2008 році було передане в іпотеку майновим поручителем - попереднім власником майна, а відповідно до ст. 23 Закону України «Про іпотеку» до нового власника майна переходять зобов’язання Іпотекодавця попереднього власника майна.

З інформації, що міститься в Державному реєстрі речових прав Клієнту стало відомо, що в липні 2019 року з’явилися записи про іпотеку та заборону від 2008 року, тобто записи були поновлені.

Клієнт в 2019 році подає позов про скасування цих записів. В 2021 році місцевий районний суд відмовив в задоволенні позову, апеляційна та касаційна інстанція залишили рішення районного суду без змін на підставі ст. 23 Закону України "Про іпотеку" (Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов'язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки).

В 2021 році Клієнт звернувся до мене за консультацією та наданням правового аналізу  правомірності таких судових рішень та чи можливо якимось чином вийти з цієї ситуації не втративши майно та не оплачуючи борг третьої особи.

Вищезазначені Рішення суду були законними, винесеними на підставі наявних доказів у справі, з огляду на законодавство та судову практику в такій категорії справ.

Однак, сумніви викликало яким чином та на яких підставах відбувалось поновлення в 2019 році в державному реєстрі речових прав записів про іпотеку та заборону від 2008 року.

Крім цього, Фінансова компанія всіляко уникала надати Клієнтові договір про уступку прав вимоги за кредитними договорами, договір про уступку прав вимоги за іпотечними договорами та сам іпотечний договір.

Ці договори Фінансові компанії зобов’язані надавати Боржникам чи іншим особам, до яких вони звертаються з вимогами по погашенню кредитного боргу, як підтвердження того, що вони дійсно є Новими кредиторами.

В 2021 був поданий позов про визнання договору іпотеки припиненим. Триває розгляд справи.

В 2023 році був поданий позов про скасування рішення державного реєстратора щодо поновлення в 2019 році в державному реєстрі речових прав записів про іпотеку та заборону від 2008 року. В судовому провадженні витребувано за Ухвалою суду вищезазначені договори уступки та іпотечний договір у Фінансової компанії, яку остання так і не виконала. З цих підстав, здійснено повторне звернення до суду про витребування цих доказів у приватних нотаріусів.

З аналізу отриманих доказів вбачається, що:

1.      Вчинення реєстраційних дій державним реєстратором відбулося без представника Банку та підтвердження будь-яких його повноважень.  Прийняття в 2019 році державним реєстратором рішення про поновлення в державному реєстрі речових прав записів про іпотеку та заборону від 2008 року здійснюється на підставі заяви зацікавленої особи та відповідних документів. Заява, яку підписує зацікавлена особа (представник Банку) на поновлення записів та яку формує сам державний реєстратор не містить даних про представника Банку, його паспортних даних, ідентифікаційного коду, повноважень тощо, що є обов’язковими для прийняття такої заяви.

2.   До державного реєстратора звернувся Банк вже після продажу простроченого кредитного портфелю, тобто заявником на поновлення записів в даній ситуації може бути виключно Фінансова компанія, а не Банк.

3.  Банк продав Фінансовій компанії Кредит третьої особи без забезпечення, про що вказано в Договорі про уступку прав вимоги за кредитними договорами. Тож,

Тож, на мою переконливу думку, для задоволення погашення кредитної заборгованості по  незабезпеченому Кредиту третьої особи Фінансова компанія незаконно вчиняє дії щодо звернення стягнення на майно Клієнта, а поновлені записи в Державному реєстрі речових прав здійснені державним реєстратором в порушення законодавства.

Чекаємо розгляду справи та рішення суду.